冯仑：民营房地产企业生长极限已达顶点

冯仑：民营房地产企业生长极限已达顶点 MBAChina 8月4日，备受瞩目的国内地产领头羊企业万科将公布2009年中报。公开资料显示，万科在今年上半年累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别比2008年同期增长31.2%和27.5%。

作为万科董事长王石的老友，万通董事局主席冯仑却认为，民营房地产企业的增长极限“基本上快到了”。他的理由是，“因为市场交易的制度已经被破坏了”。

“我们就拿住宅来说，究竟是政府管多少，市场管多少，现在这个比例是混乱的。经济适用房、两限房、廉租房这些都是保障性住房。但包括两限房、经适房在内的住房，跟市场上商品房的界线并不是很清楚”，冯仑称。

一位正在北京通县准备开盘，打算通过快速消耗掉剩余库存房的朱姓项目经理告诉记者，界线不明的最坏后果，就是销售者预期的不明，不断在调整购房策略。“消费者来我们这里看盘时，还经常咨询销售人员两限房、经济适用房、保障房、廉租房，商品房的区别，搞得我们哭笑不得。”该人士称，需求不明导致信心不足，虽然消费者看房热情高涨，但价格仍是该区域楼盘的杀手锏。据此，公司不得不做出了“低价促销，尽早清盘”的决定。

事实上，限价房、经适房等保障性住房的命运现在似乎已经到达了一个“三岔口”。以广州保利西子湾为例的两限房价格甚至已经高于了周边商品房价格。而近日网上热炒的石家庄经适房，因均价高出附近商品房和购房者无继承权，该市上千套经适房遭弃购的新闻，更是掀起了轩然大波。对此，石家庄市相关部门回应称，因当地中等收入阶层住房问题基本解决，经适房可能退出舞台中心。

政府对于经适房如此的态度，著名经济学家茅于轼可谓早有“先见之明”。作为经适房的反对者，茅于轼一直希望取消经济适用房制度。他的观点很明确，经济适用房扰乱了商品房市场，并且存在大量的腐败和权力寻租行为。

房地产市场观察人士李宁分析道，经济适用房的角色是市场开发，承担政府福利行为。所谓的市场开发，就是政府只给予政策和和土地优惠，至于开发成本和风险全部是开发商承担，因此我们可以看做这是半市场化的经济行为，基本接近市场行为，因为其开发主体为企业。这样，也就有了规定只有3%的利润空间说法。实际上在开发商的操作下，利润比这大很多。

按照当初限价房政策制定的初衷，政府牺牲低价，开发商牺牲利润，合力降价低于周边商品房房价。可如今来看，纵然政府然而现在，开发商对保障性住房还有多少兴趣，政府心里完全没底。#p#分页标题#e#

其实今年早些时候，冯仑和华远地产董事长任志强就对“房地产出现去市场化”的倾向提出了预警。在中国企业家论坛亚布力年会上，冯仑就曾发表言论称，现在所有人在思维上陷入了一个很奇怪的逻辑：房地产问题住宅化，住宅问题道德化，道德化问题去市场化。

冯仑向中国经营网记者表示，一旦到了道德化层次，就没有什么合理性可讲，只能有是和不是，做和不做。这样导致的结果就是去市场化，而去市场化就不可能来刺激这个行业发展。而如果一旦去市场化后，就没有了投资和交易的积极性，结果造成普遍的平均化，进一步将造成平均的贫困化。

令冯仑更为担忧的是，在2009年新近诞生的“地王”中，鲜有民营企业，而大部分都被大型国企收归囊下。“如果房地产市场由中海、中建这样的公司成为绝对主导，那么很可能出现的预期是：由国企来配合政府，为百姓满足住房平均化，但这种人人有房必定是低水平的。”

“以史为鉴，单从1949年到1978年的这段时间看，虽然也是‘人人有房’，但是一统计才发现，30年来平均住房面积反而减少了0.1平方米。”冯仑认为，正是市场化的改革才切实让人均住房水平有了飞跃。随后，他补充道，“当然这种危害，或是称之为困难，在未来三五年之内是看不出来，但对于民营企业来说，成长的天花板已经到了。”

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